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| Imagem: freepik |
O BTG Pactual Real Estate Hedge Fund (BTHF11) é um Fundo deInvestimento Imobiliário (FII) multiestratégia, gerido pelo BTG Pactual.
Voltado ao setor imobiliário, o fundo adota uma abordagem híbrida, investindo
tanto em ativos de “papel” quanto de “tijolo”. Em dezembro de 2024, o BTHF11
passou por uma fusão com o BCFF11, consolidando-se como o maior hedge fund
imobiliário da B3, com maior liquidez e flexibilidade para atuar em renda fixa
e variável.
Características Principais
- · Tipo: Híbrido (papel e tijolo) com gestão ativa
- · Público-alvo: Investidores em geral, incluindo pessoas físicas com isenção de IR nos rendimentos
- · Patrimônio Líquido: R$ 2,06 bilhões (valor patrimonial por cota: R$ 10,01)
- · Número de Cotas: 205.846.940
- · Número de Cotistas: Aproximadamente 317.217, superando 355 mil após a fusão
- · Taxa de Administração: 1,15% ao ano sobre o valor de mercado
- · Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder IPCA + 6%
- · Distribuição: Mensal, com rendimentos isentos de IR para pessoas físicas
Cotação e Valuation
·
Cotação Atual: R$ 8,44
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P/VP: 0,84 (negociando com desconto em relação
ao valor patrimonial)
Composição da Carteira
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Ativo |
Participação |
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FIIs de Papel |
29% |
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FIIs de Tijolo |
27,7% |
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CRIs |
23% |
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Ativos Reais |
17% |
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Caixa |
3% |
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Ações |
0,3% |
Desempenho Recente (até novembro/2025)
·
Dividend Yield (12 meses): 13,34% (R$ 1,03 por
cota distribuídos)
·
Último Rendimento: R$ 0,09 por cota pago em
14/10/2025
·
Rentabilidade Mensal: -1,41%
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Rentabilidade Anual: 0,00% (valorização +
dividendos)
·
Rentabilidade em 5 anos: 5,52% (valorização +
dividendos)
·
Yields Mensais em 2025: Entre 1,2% e 1,7%
(anualizado até 17,35% em janeiro)
·
Lucro Recente: R$ 17,5 milhões em abril/2025 e
R$ 17,5 milhões em dezembro/2024 (alta de 72% em relação a novembro)
·
Inclusão no IFIX: Março/2025, aumentando a
visibilidade institucional
Simulação de Investimento
Considerando um aporte mensal de R$ 100 durante 5 anos
(novembro/2020 a novembro/2025) com reinvestimento dos dividendos, o investidor
teria aplicado R$ 6.000,00. A rentabilidade total acumulada seria de 5,52% no
período, com rentabilidade média anual composta de aproximadamente 1,08% ao ano
e média mensal de 0,089%. O valor final seria em torno de R$ 6.330,00,
resultando em um ganho líquido de cerca de R$ 330,00, ou 5,5% sobre o total
investido.
Observação: O cálculo considera reinvestimento total dos
dividendos e rentabilidade composta constante, o que simplifica a realidade. Na
prática, o dividend yield variou (média de ~1,0% ao mês em 2025), e a
valorização da cota foi quase nula, tornando o retorno total modesto. O custo
de oportunidade é elevado: o mesmo aporte, se investido no CDI médio do período
(~10,5% a.a.), teria chegado a aproximadamente R$ 12.000,00.
Riscos e Considerações
·
O BTHF11 é recomendado para investidores que
buscam diversificação ativa no segmento imobiliário.
·
Está exposto à volatilidade de CRIs e FIIs, ao
impacto dos ciclos econômicos, à taxa de performance e aos riscos de mercado e
liquidez relativa.
Análise Crítica
O autor do texto ressalta que não investiria no fundo, em razão da taxa de performance de 20% e da rentabilidade de 5 anos de apenas 5,52%, o que compromete o benefício do dividend yield anual de 13% após custos. Mesmo aportando R$ 100 mensais por 5 anos, o ganho real seria de apenas cerca de R$ 330 (ou R$ 5,50/mês), enquanto o investidor teria deixado de obter aproximadamente R$ 5.670 em relação ao CDI, o que representa um alto custo de oportunidade para um produto de gestão ativa e taxas elevadas.
Aviso Legal
Esta análise não constitui uma recomendação de compra ou venda de ativos. As informações apresentadas são apenas para fins informativos, e me isento de qualquer responsabilidade por decisões de investimento relacionadas aos ativos mencionados.
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